1 限售调控，在锁死什么？
一夜之间重庆、南昌、南宁、长沙等城市接连发布楼市调控新政，而且调控均指向同一个方面：限售，而石家庄被媒体爆料更加恐怖——“拥有1套和2套以上住房的5年内不得上市交易，3套住房8年之内不得上市交易。”哎，如果石家庄的限售政策坐实，那又要催生多少“假离婚”？
笔者虽作为房地产从业人员，但对政府的“限售“政策也一直不太理解——如果打击投资炒房，房子本身就是在所有投资品中流动性最差的。且不论销售周期，只要市场预期一旦改变，不用你“限”，大家压根不会去买；如果是调控供应，那也说不通，要降房价、稳房价，更应加大供应才是；如果结合近日美联储缩表，防止资金外逃，那为什么又仅仅针对增量房源，而且这五个弱二线城市房价还算不得高，能封锁多少资金？
因此，虽然媒体评论喧嚣尘上，但笔者之前认为“限售”是所有调控中最为“空调”的一招，其威慑大于实质： 限购，设立各种门槛直接锁死需求端，一年社保就挡住了千军万马； 限贷，目前信贷收紧，又在严查房抵贷、消费贷、信用贷的流向，坚定了楼市“去杠杆”的决心，这又挡住了一大波的杠杆投机者； 最后加息——目前100万贷款，按照目前很多城市首套基准上浮10%，25年期等额本息还贷计算，每月供在6000元以上。较1年前8.5折利率时每月多还1200元！实打实的增加月供成本，即使千辛万苦打破重重关卡，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。
而限售，哪怕之前保定有出台的特定住房“十年限售”，也更像一只纸老虎：只要不是疯狂大牛市，房子很少能今天挂明天卖的。虽然房子有金融属性，但也是所有投资品中，流动性最差的。古话说“乱世买黄金，盛世买房产”，意思就是，一旦兵荒马乱，房子最不值钱。日子都朝不保夕，房子根本卖不出去。还不如鸡蛋和大米。
所以针对各类政策的影响，本人的排序一直是：加息＞限贷＞限购＞限售。
但今年“限售”来得凶猛，是往年任何一次调控所没有的。联想8月数据以及近日楼市加息，可能与目前信贷政策以及各类短期贷款冲入楼市有关。
2 楼市加息，步入紧信贷时代
信贷从严，利率上调，楼市已进入了“加息通道”—— “近日，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%～10%成为主流，部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平，还有个别银行的一些网点因额度问题，暂时无法申请到房贷。不止北京，上海、深圳、广州、南京等热点地区商业银行近期均陆续提高了首套房贷利率水平，上浮空间在5%～20%不等。”（来源：《山东商报》2017-09-22 13:57:59）
这已是今年来北京楼市的房贷利率第六次上调。而郑州市内五大行以及浦发、民生、中信等银行，首套房利率也已普遍上浮，有的甚至上浮30%或者直接停贷。南京多数银行首套房利率均有上浮，幅度在基准利率基础上上浮5%-15%。不少银行还出现无款可放的情况。
利息是时间的金钱。在低利率货币宽松的环境下，时间值钱，钱不值钱——罗振宇一直传递“帮用户省时间、帮用户把时间浪费在美好的事情上”此类的观念。但伴随美联储缩表加息，欧洲经济复苏，可能全球化的低利率、宽货币的时代都将逐渐告一阶段。中国也不例外。 目前，上海银行间同业拆借利率（Shibor）一年期品种利率报4.4028%（2017年9月22日数据），高于4.30%的上海银行间市场一年期贷款基础利率（LPR）。
1年期Shibor超过LPR，简单来说就是银行负债成本与资产收益开始出现倒挂。这说明两点：一、钱紧了；二、钱值钱了。
中国人民银行9月15日发布2017年8月金融统计数据报告。8月末，广义货币(M2)余额164.52万亿元，同比增长8.9%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和2.5个百分点，8月M2增速创2017年以来历史新低。同日央行公布的金融数据显示，8月新增贷款1.09万亿元，较去年同期多增1433亿元，创历史同期新高。
M2新低，信贷却新高——口袋里钞票在变少，债务却在增多。而贷款最终的流向地，并不是央行所希冀的消费市场，而是一如既往的楼市。
《华夏时报》称：“8月居民部门贷款上行1019亿，其中主要是短期贷款的增长。金融数据的“强”部分是由居民部门的信贷扩张所导致。” 所谓短期贷款，就是各类抵押贷、消费贷等金融贷款，消费贷一般额度30万期限大多3年。而房抵贷额度是房产市值的70%，规模巨大。并且部分银行贷款期限可达15到20年。
在目前很多二线楼市“补库存”之际，房源依旧供不应求。银行不放按揭，开发商遵循“一次性优先”的潜规则。
那么炒客就会如下操作—— 比如，在某市看中一套房子250万，而自己住的房子目前市值400万且贷款还清，那么按照70%的市值额度则可以贷款280万。即便一次性优先、银行不放按揭，完全可以轻松一次性付完。然后选择3年期的先息后本的还贷方式。3年后，房子交付挂牌卖掉。还掉贷款，坐收差价。而你所要支付的，仅仅只是每年6%-7%的抵押利息。
——这就是标准的炒房。利用一切资金杠杆，进行市场博弈、套利。他所承担的风险，就是3年后市场的政策与涨跌。
信贷是个“信心指数”，当信贷规模最高的时候，也是众神狂欢最盲目乐观的时刻，高潮还是谢幕，还真不好说。
美国版次贷，是把贷款发放给信用评级不良的人；中国版次贷，则是把贷款都发放给有太多房子的人。前者被穷人坑，后者被富人害。你都有房子了，你还信用不好？
这个发放逻辑是有点道理的，如果你手握几套房子，你至少是个有钱人，是有能力还贷的人，再说本来房子就是7折抵押的，即便3年不涨也有三成套利空间，年化6%-7%的利息，3年先利后本，怎么也回来个20%。所以，这笔生意，银行肯定是不亏的。
银行不会亏，但社会信用体系却会遭遇瓦解。因为很多有钱人恰恰也爱好投机耍赖。想想张大美女的老公，包装如此光鲜，都能娶女明星，即将赶赴新三板敲钟了，还不是被爆料是个在逃“老赖”？ 来源：秦朔朋友圈
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发表于：2017-9-29 15:37 网友评论 147511
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