管理办法出台！事关通州农村住房建设，新机场控制范围内暂停翻修房屋

近日

南通市通州区人民政府办公室发布了

《区政府关于印发通州区农村宅基地和住房建设管理办法的通知》

进一步规范农村宅基地和自建住房管理。

重点内容提炼

本办法适用于本区行政区域内农村宅基地和农村村民住房建设管理，南通高新区（金新街道）根据本办法自行制订。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或经依法批准，用于建造住宅及其附属设施（包括附属用房和庭院等）的集体建设用地。

本办法所指的村民住房建设，是指村民依法依规原址翻建、改建、异址新建等住房建设活动。

镇（街道）应根据国土空间总体规划（村庄规划），结合村庄实际，进一步优化镇村布局；按照集聚提升、城郊融合、特色保护、搬迁撤并的思路，对村庄进行合理分类，明确可翻建与不可翻建村庄名录，划定村庄建设边界，完成镇村布局规划优化、村庄规划编制。

集聚提升类村庄：村民可以按照村庄规划申请翻建、改建和新建住房。

城郊融合类村庄：拥有宅基地的村民原则上不得原地翻建、改建住房，避免城镇建设改造二次搬迁，五年内无城镇改造计划的，经镇（街道）审批，可原地翻建、改建住房；现没有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困难的，可参照相关规定解决。

特色保护类村庄：现没有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困难的，可以申请在行政村规划集居点内新建住房，也可通过购买安置房、商品房或置换安置房等途径解决；拥有宅基地的村民可以按特色要求原地翻建、改建住房。

搬迁撤并类村庄：原则上禁止村民建房，对于近五年内无搬迁撤并计划的村庄，允许利用原宅基地翻建、改建住房，不允许新增宅基地；对于近五年内计划搬迁的村庄，原则上只允许原址、原面积、原高度进行危房翻建，镇（街道）、区各相关部门在审批时要严格把控，加强过程监管，严防违规建设。

其他一般村庄：符合分户建房条件的村民，可以申请在行政村规划集居点内新建住房；允许利用已有宅基地进行翻建、改建住房，并严格按照“一户一宅

”要求进行建设，不允许新增宅基地。

镇（街道）建成区范围内有合法产权的房屋确需维修的，经镇（街道）审批，按照“原四址、原尺寸、原面积、原高度”的原则进行建设（仅指对墙体、柱子、屋顶等结构性维修），镇（街道）应严格监督管理。

根据《市政府办公室做好南通新机场场址保护的通知》（通政传发﹝2020﹞106号）要求，南通新机场二甲场址规划建设控制范围内暂停翻修房屋，确需修缮的，经房屋安全鉴定机构鉴定为危房的，经属地政府初审后报县级以上主管部门审批，在原址、原面积、原高度范围内按原结构进行必要修缮，但核心区域要严格管控。也可通过购买安置房、商品房或置换安置房等途径解决。

农村宅基地、住房占地面积、层数、高度、间距等指标应符合以下规定：

（一）宅基地及住房建筑占地面积标准为：人均耕地不足1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基地不超过120平方米，6人以上户宅基地不超过135平方米；人均耕地超过1亩的镇（街道），1～2人户宅基地不超过90平方米，3～5人户宅基地不超过135平方米，6人以上户宅基地不超过165平方米；房屋建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%，建筑风格应当符合村庄规划的相关要求。

（二）农房的建设层数一般不超过三层，层高2.8米～3.5米，建筑檐口高度不得超过11.4米，设置架空层的，架空层层高不得大于2.2米，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，建筑总高度不得大于15米（自然地面至屋脊）。申请合法的原宅基地建房的，不影响邻里通风采光的前提下，原合法住房两层及以下的，不超过两层；原合法住房三层及以上的，不超过三层。

（三）建筑间距不小于1.38H（H的计算按《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》执行）。村庄保留点新建农房与已有农房间距不满足1：1.38的，须征得四邻签字同意后方可施工。

（四）农房严禁首层（含架空层）以下直接悬挑。楼梯间悬挑高度必须高于室外地面1.5米。农房每层阳台悬挑总面积（不含楼梯间）不得大于宅基地面积的10%。

（五）住宅正立面可设雨篷，进深不大于1.8米，面宽不大于该立面面宽的二分之一，高度不超过首层（不含架空层）。该雨篷不计入建筑及占地面积，也不计入日照间距。

（六）农房建设涉及地下室、地下车库、半地下室（半地下室指顶板面到室外地面小于1米的）的，必须委托有资质的设计单位设计，施工应严格执行国家相关技术规范，范围不得超出批准的房屋用地范围（地下室不计入房屋建筑面积），新建房户如对邻户有影响的不得建地下室。

村民应严格按照批准面积和建房标准建设住房，禁止未批先建、超面积占用。经批准异地建造住宅的，应当严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还给村集体。现有宅基地超过上述标准的，申请翻建、改（扩）建、新建房屋时，须按上述标准核减。

村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地：

（一）符合分户建房条件的（分户时原有房产需要合理分割）；

（二）因政府、集体建设或项目建设、灾毁等需要迁建、重建的；

（三）退出原有宅基地向集镇或者村民集中建房点集聚的；

（四）符合本办法规定，为改善居住条件等原因需要拆旧建新的；

（五）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

村民申请宅基地和住房建设因规划实施、古建筑保护、文物保护等不能原址翻建的，原有住房、宅基地经依法处置后，可以申请新的宅基地建房。

具有集体经济组织成员资格的村（居）民符合下列情形之一的，可以分户：

（一）父母只有一个子女的，认定为一户，其子女已结婚并生育子女，无法共用一处宅基地的，可以分户；

（二）有两个及以上子女的，子女达到法定婚龄的可单独分户，分户时父母应当与其中一个子女认定为一户。

农村家庭成员中，未达到法定结婚年龄独生子女，凭已领取《独生子女父母光荣证》可增加1人计算建房总人口（国家提倡一对夫妻生育一个子女期间出生的）。

有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

（一）不符合国土空间规划、镇村布局规划（村庄规划）的；

（二）不符合“一户一宅”条件的；

（三）申请人将原住宅以出租、出卖、赠与或其他形式转让房屋，以及将住房改作他用，再申请宅基地的；

（四）已列入土地征收范围的；

（五）依法划定的需要禁止、控制建设范围的；

（六）原有宅基地未承诺退出，申请新建的；

（七）不符合分户条件或不合理分户申请宅基地的；

（八）原有住房被征收或搬迁已得到住房安置的；

（九）申请的宅基地存在权属争议的；

（十）有违法用地、违法建筑未处理结案的；

（十一）离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利，再申请的；

（十二）在编及离退休公务员（含参照公务员管理）、事业单位编制人员、国有企业或国有控股企业正式员工；

（十三）现役军官；退出现役后国家以安排工作、供养方式安置的义务兵；退出现役后国家以逐月领取退役金、安排工作、退休、供养方式安置的军士；退出现役后国家以退休、转业、逐月领取退役金方式安置的军官；

（十四）户籍关系由外地转入的“空挂户”、“空靠户”人员；

（十五）通过世居、继承、转让及其他方式合理获得房屋而占有和使用宅基地的非本集体经济组织成员农民或城镇居民；

（十六）法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。

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现在应该把农村零散的住宅要规划集中居住 统一房型 统一建设 这样农田能成片规模化种植 为今后农场化作准备

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从长远考虑应该翻建必须集中